Fusion proposée entre Stewart et Fidelity National Financial

Énoncé de position

OTTAWA, le 4 septembre 2018 — Le 20 août 2018, le Bureau de la concurrence a envoyé une lettre de non-intervention (LNI) en ce qui a trait au projet de fusion entre Stewart Information Services Corporation (Stewart) et Fidelity National Financial Inc. (FNF). La LNI indiquait que le commissaire de la concurrence par intérim n’envisage pas, pour le moment, de présenter une demande en vertu de l’article 92 de la Loi sur la concurrence en ce qui a trait à la transaction proposée.

L’enquête du Bureau portait sur l’assurance de titres, notamment les polices résidentielles et commerciales vendues aux prêteurs et aux propriétaires d’immeubles. Le Bureau a conclu que la transaction proposée n’aura vraisemblablement pas pour effet d’empêcher ou de diminuer sensiblement la concurrence en ce qui a trait à l’assurance de titres.

Dans le cadre de son examen, le Bureau a mené des entrevues avec de nombreux intervenants du marché, dont des clients, des concurrents et des organismes de réglementation du gouvernement. Le Bureau a également étudié un vaste éventail de documents et a retenu les services d’un expert économique pour analyser les données sur les ventes et les finances fournies par les parties et obtenues d’autres sources.

Le présent énoncé résume l’approche adoptée par le Bureau dans le cadre de l’examen de la transaction proposéeNote de bas de page 1.

Sur cette page :

Contexte

Stewart et FNF sont des fournisseurs d’assurance de titres au Canada et aux États-Unis. Au Canada, Stewart est exploitée sous le nom de Stewart Title Guaranty Company, alors que FNF est exploitée sous le nom de FNF Canada et de Chicago Title Insurance Company Canada. FNF offre également des services de transaction hypothécaire, dont des services d’évaluation, de traitement de documents et de gestion de taxe foncière. Puisque Stewart n’offre pas de service de transaction hypothécaire, l’enquête du Bureau portait principalement sur l’assurance de titres.

L’assurance de titres est une police d’assurance qui protège les propriétaires d’immeubles résidentiels ou commerciaux et leurs prêteurs contre les pertes liées au titre de propriété ou à la propriété, comme les vices de titre, les charges, les empiétements et la fraude immobilière. Règle générale, l’assurance de titres est vendue :

  1. avant la clôture d’une transaction immobilière, auquel cas l’achat est habituellement facilité par l’avocat spécialisé en immobilier ou le notaire de l’acheteur, ou
  2. avant le refinancement d’une hypothèque, auquel cas l’achat est habituellement amorcé par le prêteur.

De nombreux prêteurs immobiliers exigent des emprunteurs qu’ils achètent de l’assurance de titres au nom du prêteur avant d’accorder une hypothèque, et l’emprunteur achète souvent, au même moment, de l’assurance de titres pour lui-même.

Tout au long de son examen, le Bureau a collaboré avec la Federal Trade Commission des États-Unis. Toutefois, le Bureau a noté qu’il existe des différences importantes entre les marchés canadien et américain d’assurance de titres, et entre les activités des deux parties dans chacun de ces deux pays.

Analyse

Définition du marché

Le Bureau a conclu que le marché géographique probable pour l’assurance de titres est provincial, étant donné que le prix de l’assurance de titres est établi et vendu différemment dans chaque province en fonction des risques de réclamations, des différences entre la manière dont les terres sont transférées et des règles en matière de rémunération des avocats spécialisés en immobilier, qui facilitent souvent la vente de l’assurance de titres.

L’assurance de titres est divisée entre les polices des emprunteurs et des propriétaires et les polices commerciales et résidentielles.

Le Bureau a examiné si les produits d’assurance de titres constituaient des marchés de produits distincts des autres formes d’assurance de titres, notamment les opinions sur le titre. Les opinions sur le titre sont des avis juridiques donnés par des avocats ou des notaires lors de la conclusion de la vente d’un bien immobilier. Afin de fournir une opinion sur le titre, les professionnels du droit recueillent des renseignements en effectuant des recherches de titres, en sollicitant des lettres d’accord auprès des autorités fiscales et des entreprises de services publics et, parfois, par l’obtention d’un arpentage. S’il est établi qu’un titre est vicié après qu’une opinion sur le titre eut été émise, les propriétaires et les prêteurs lésés peuvent, dans certains cas, intenter une poursuite contre l’avocat ou le notaire qui, à son tour, cherchera à être indemnisé par son assureur pour les erreurs et les omissions.

La plupart des institutions prêteuses au Canada accepteront sans préférence, soit l’assurance de titres ou l’opinion sur le titre, particulièrement pour les transactions résidentielles. Cependant, le Bureau a noté d’importantes différences relativement au coût et des différences qualitatives significatives entre les deux produits. En effet, le prix de l’assurance de titres, particulièrement en ce qui concerne les transactions résidentielles, est beaucoup plus bas que celui des opinions sur le titre dans de nombreuses régions du pays, en raison des coûts liés aux recherches qui doivent être effectuées par un professionnel du droit pour émettre une opinion sur le titre. De même, les assureurs de titres font la promotion des avantages additionnels de l’assurance, notamment des délais plus courts, la protection contre les bris de couverture, et les protections contre certaines fraudes immobilières et erreurs gouvernementales sur lesquelles les professionnels du droit n’exprimeront généralement aucune opinion. Pour ces raisons, certains prêteurs exigeront qu’une assurance de titres soit achetée pour chaque transaction. De plus, l’assurance de titre pourrait être nécessaire dans des circonstances inhabituelles où des problèmes connus sont liés au titre d’un bien.

Le Bureau a examiné la preuve du degré de substitution entre l’assurance de titres et les opinions sur le titre, et il a conclu que les deux produits sont susceptibles de former un seul marché de produits dans un grand nombre de transactions immobilières commerciales, où la substitution est plus fréquente. En ce qui concerne les transactions résidentielles, le Bureau a conclu que le degré de substitution entre l’assurance de titres et les opinions sur le titre différait beaucoup d’un bout à l’autre du Canada, et que le taux de pénétration de l’assurance de titres variait selon la province. Notamment, l’assurance de titres est obtenue dans la presque totalité des transactions immobilières résidentielles en Ontario pour trois raisons. Premièrement, le coût des opinions sur le titre est élevé en raison des débours élevés. Deuxièmement, il est courant que les assureurs de titres versent un paiement aux avocats ontariens spécialisés en immobilier relativement à la vente de polices d’assurance de titres. Troisièmement, la réglementation prévoit que les avocats ontariens spécialisés en immobilier discutent de l’option de l’assurance de titres avec leurs clients. Le Bureau a conclu que la substitution vers les opinions sur le titre était moins courante pour certaines transactions résidentielles et dans certaines régions, où les avantages de l’assurance de titres étaient particulièrement prononcés.

Compte tenu de ces facteurs, le Bureau a conclu que pour au moins un sous ensemble de transactions immobilières, et particulièrement certaines transactions résidentielles, une opinion sur le titre n’est pas un substitut pouvant être assimilé de près à l’assurance de titres. Cependant, il n’était pas nécessaire de déterminer les limites précises du marché de produits, puisque le Bureau a conclu que même si le marché de produits était défini étroitement sous l’assurance de titres uniquement, la transaction proposée n’avait vraisemblablement pas pour effet de diminuer sensiblement la concurrence.

Concurrence réelle restante

Outre les parties, au moins deux autres entreprises offrent actuellement de l’assurance de titres au Canada. First Canadian Title est le plus grand fournisseur d’assurance de titres au Canada, et l’examen du Bureau a permis de conclure que First Canadian Title livre une concurrence féroce aux parties dans toutes les régions et dans tous les types d’assurance de titres. De plus, la compagnie d’assurance responsabilité civile des avocats, la Lawyers’ Professional Indemnity Company, une société du Barreau de l’Ontario, offre également une assurance de titres sous TitlePLUS, pour les transactions résidentielles ou les petites transactions commerciales dans l’ensemble du Canada.

Obstacles à l’entrée ou à l’expansion

Le Bureau a évalué les obstacles à l’entrée ou à l’expansion en matière d’assurance de titres, particulièrement pour les entreprises qui fournissent déjà de l’assurance de dommages au Canada. Les obstacles réglementaires à l’entrée semblent être relativement faibles, et les obligations réglementaires pour l’offre d’assurance de titres, notamment les réserves de capitaux obligatoires, sont comparables à d’autres catégories d’assurance de dommages.

Le Bureau s’est penché sur la question de savoir si les nouveaux venus seraient confrontés à des obstacles relatifs à la réputation, ou des obstacles liés à la distribution de produits d’assurance de titres, étant donné que les produits d’assurance de titres doivent habituellement être approuvés par des institutions prêteuses, puis vendus par l’entremise d’avocats spécialisés en immobilier ou de notaires. Le Bureau a conclu que de tels obstacles pourraient être surmontés par les assureurs de dommages établis qui, de manière générale, ont tissé des liens commerciaux étroits avec les banques, les coopératives de crédit et les caisses populaires canadiennes. Le Bureau a également examiné des cas précédents où de nouveaux venus ont créé de tels liens avec des prêteurs en immobilier. Le Bureau a déterminé que l’entrée d’un nouveau venu ne nécessiterait vraisemblablement que de modestes investissements en employés spécialisés dans la souscription et en professionnels des ventes afin d’offrir des produits d’assurance de titres efficaces.

Conclusion

Compte tenu de ce qui précède, le Bureau a conclu que la transaction proposée n’aura vraisemblablement pas pour effet d’empêcher ou de diminuer sensiblement la concurrence en matière de prestation d’assurance de titres au Canada. Par conséquent, le Bureau a remis une LNI.

Le présent énoncé de position n’est pas un document juridique. Les conclusions du Bureau, telles qu’elles y sont exposées, ne constituent ni des conclusions de fait ni de droit ayant subi l’épreuve d’un tribunal administratif ou judiciaire. Qui plus est, ces conclusions ne sauraient indiquer que telle ou telle partie s’est livrée à un comportement illégal.

Cependant, afin de renforcer la transparence et la communication avec les intervenants, le Bureau peut publier dans des énoncés de position les résultats de certains de ses examens de fusions et de ses enquêtes menés en vertu de la Loi sur la concurrence. Dans le cas de l’examen d’une fusion, l’énoncé de position donnera un aperçu de l’analyse de la transaction proposée et en résumera les principales constatations. Dans le cas d’une enquête, il présentera le sommaire des résultats. Le lecteur se doit d’interpréter les énoncés de position avec discernement. Les décisions liées à l’application de la loi sont prises au cas par cas, et les conclusions exposées ici ne se rapportent qu’au cas dont il est question et ne lient aucunement le commissaire de la concurrence.


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