Interprétation de l’ARC concernant la taxe sur les logements sous-utilisés

Le 26 janvier 2024

À la suite des avis aux syndics autorisés en insolvabilité (SAI) concernant la Taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) publiés respectivement le 25 octobre 2023 et le 2 novembre 2023 par le Bureau du surintendant des faillites, l’Agence du revenu du Canada (ARC) a fourni des éclaircissements à l'Association canadienne des professionnels de l'insolvabilité et de la réorganisation (ACPIR) sur l'application des exigences de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés spécifiquement pour les SAI.

Les éclaircissements ont été fournis dans une lettre d’interprétation de l’ARC (ci-dessous) qui a été envoyée aux membres de l’ACPIR dans un bulletin le 13 décembre 2023.

L’ARC offre de l’information générale sur la TLSU sur son site Web, y compris un outil d'auto-évaluation en ligne pour aider à déterminer qui doit produire une déclaration et payer la TLSU.

Si vous avez des questions, veuillez communiquer avec l’ARC par téléphone au 1-800-959-7775 ou par télécopieur au 1-418-566-0319.

Interprétation de l’ARC

Note

La version française n’a pas été traduite par l’Agence du revenu du Canada. S’il y a des divergences entre cette traduction et la version anglaise émise par l’Agence du revenu du Canada, la version anglaise prévaut.

Le 21 novembre 2023

Objet :

Interprétation concernant la Taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU)

Interprétation et application de la définition de « propriétaire »

Nous vous remercions de votre correspondance du 5 octobre 2023 concernant la définition de « propriétaire » énoncée à l’article 2 de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et son application aux syndiques et syndics autorisés en insolvabilité (SAI).

Sauf indication contraire, toutes les références législatives se rapportent à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Sur la base de notre réunion du 25 septembre 2023 et de votre correspondance du 5 octobre 2023, nous comprenons ce qui suit :

L’Association canadienne des professionnels de l’insolvabilité et de la réorganisation (l’Association) est l’association nationale des SAI. Les SAI sont des personnes autorisées ou nommées en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (LFI) pour administrer les dossiers de faillite.

L’article 71 de la LFI prévoit que lorsqu’une ordonnance de faillite est rendue à l’égard d’un failli auprès d’un séquestre officiel, (ou qu’une cession à l’égard du failli est produite auprès d’un séquestre officiel), tous les biens du failli (y compris les biens réels) sont immédiatement passés et dévolus au SAI nommé dans l’ordonnance de faillite ou dans la cession. Le failli cesse d’être habile à céder ou autrement aliéner ses biens.

Le paragraphe 74(1) de la LFI prévoit, en partie, que le SAI peut enregistrer, auprès d’un bureau d’enregistrement, l’ordonnance de faillite (ou la cession) relativement à la totalité ou à une partie de tout bien réel sur lequel le failli a un domaine ou un intérêt. Le bureau d’enregistrement compétent est celui où, selon le droit de la province dans laquelle est situé le bien, peuvent être enregistrés des transferts de titre ainsi que d’autres documents relatifs à des immeubles ou des biens réels ou aux droits ou intérêts ou domaines afférents. Vous avez indiqué que lorsqu’un tel enregistrement a lieu, le SAI est enregistré comme propriétaire du bien réel dans le système d’enregistrement des titres fonciers en vigueur.

Le paragraphe 74(3) de la LFI prévoit, en partie, que lorsqu’un failli est propriétaire d’un bien réel, ou détenteur d’une charge, enregistrés à un bureau d’enregistrement, ou qu’il détient ou est réputé détenir un intérêt, un domaine ou un droit sur un tel bien, et qu’une ordonnance de faillite (ou une cession) n’a pas été enregistrée en conformité avec le paragraphe 74(1) de la LFI, une mise en garde ou un avis peut être déposé par le SAI auprès du fonctionnaire responsable de l’enregistrement. Tout enregistrement subséquent le visant est assujetti à une telle mise en garde ou à un tel avis, à moins qu’il n’ait été révoqué ou annulé en vertu de la loi sous le régime de laquelle le bien, la charge, l’intérêt, le domaine ou le droit ont été enregistrés. Vous avez indiqué que les lois provinciales sur les titres fonciers ne permettent pas toutes le dépôt de mises en garde ou d’avis.

Interprétation demandée

Vous voulez savoir comment la définition de « propriétaire » énoncée à l’article 2 s’applique dans chacun des scénarios suivants et quelles sont les conséquences qui en découlent pour les SAI :

Scénario 1 – Un SAI enregistre, à un bureau d’enregistrement, une ordonnance de faillite relativement à la totalité ou à une partie de tout bien réel (notamment un immeuble résidentiel) sur lequel un failli a un domaine ou intérêt.

Scénario 2 – Un SAI n’enregistre pas, à un bureau d’enregistrement, une ordonnance de faillite relativement à la totalité ou à une partie de tout bien réel (notamment un immeuble résidentiel) sur lequel un failli a un domaine ou intérêt. Toutefois, le SAI choisit de déposer une mise en garde ou un avis auprès du fonctionnaire responsable de l’enregistrement.

Scénario 3 – Un SAI n’enregistre pas, à un bureau d’enregistrement, une ordonnance de faillite relativement à la totalité ou à une partie de tout bien réel (notamment un immeuble résidentiel) sur lequel un failli a un domaine ou intérêt. En outre, le SAI, en tant que la personne à qui tous les biens réels du failli sont passés et dévolus, ne présente aucune demande auprès du bureau d’enregistrement pour être enregistré comme propriétaire des biens réels.

Interprétation donnée

Définition de « propriétaire »

La définition de « propriétaire » est primordiale pour l’application de la taxe sur les logements sous-utilisés dans la mesure où elle détermine les obligations d’une personne en ce qui concerne la taxe. Par exemple :

  • Le paragraphe 6(3) prévoit que tout propriétaire (sauf un propriétaire exclu) d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile est tenu de payer à Sa Majesté du chef du Canada une taxe relativement à cet immeuble résidentiel pour l’année civile correspondant au montant déterminé par la formule qui y est décrite;
  • Le paragraphe 7(1) prévoit que toute personne qui est un propriétaire (sauf un propriétaire exclu) d’un ou de plusieurs immeubles résidentiels le 31 décembre d’une année civile est tenue de produire une déclaration pour l’année civile pour chacun de ses immeubles résidentiels.

Autrement dit, seule une personne qui est propriétaire d’un immeuble résidentiel est incluse dans le champ d’application des paragraphes 6(3) et 7(1). Toutefois, si la personne ou le propriétaire est un propriétaire exclu, elle ou il n’a aucune obligation en vertu de ces paragraphes.

Le terme « propriétaire » est défini à l’article 2 comme suit :

propriétaire À l’égard d’un immeuble résidentiel, s’entend de la personne qui est identifiée comme un propriétaire relativement à cet immeuble résidentiel en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers ou de tout autre système semblable en vigueur là où l’immeuble résidentiel est situé, ou qui pourrait raisonnablement être considérée propriétaire relativement à l’immeuble résidentiel en se basant sur un tel système, et comprend la personne qui :

(a) est le détenteur d’un domaine viager relativement à l’immeuble résidentiel;

(b) est le titulaire d’un bail viager relativement à l’immeuble résidentiel;

(c) a, en vertu d’un bail de longue durée, la possession continue du fonds sur lequel l’immeuble résidentiel est situé;

(d) est une personne visée par règlement.

        N’est pas un propriétaire d’un immeuble résidentiel :

(e) une personne qui confère la possession continue de la totalité du fonds sur lequel l’immeuble résidentiel est situé à des personnes visées aux alinéas b) ou c);

(f) une personne visée par règlement.

La première personne mentionnée dans la définition de « propriétaire » est une personne qui est identifiée comme un propriétaire relativement à cet immeuble résidentiel en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers ou de tout autre système semblable en vigueur là où l’immeuble résidentiel est situé. L’Agence du revenu du Canada (ARC) interprète cela comme faisant référence à une personne identifiée comme propriétaire (détenteur du titre) légal d’une propriété résidentielle dans le système d’enregistrement des titres fonciers. Cette personne peut être propriétaire de l’immeuble résidentiel à quelque titre que ce soit, y compris en son nom propre, en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes.

Scénario 1

Dans le scénario 1, un SAI enregistre, à un bureau d’enregistrement, une ordonnance de faillite relativement à la totalité ou à une partie de tout bien réel (notamment, un immeuble résidentiel) sur lequel un failli a un domaine ou intérêt.

Vous avez indiqué qu’en cas d’enregistrement d’une ordonnance de faillite, le SAI est enregistré comme propriétaire du bien réel dans le système d’enregistrement des titres fonciers en vigueur. Si tel est le cas, le SAI serait une personne identifiée comme un propriétaire relativement à cet immeuble résidentiel en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers ou de tout autre système semblable en vigueur là où l’immeuble résidentiel est situé. Par conséquent, conformément à la définition de « propriétaire », le SAI serait propriétaire de l’immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Si, au 31 décembre d’une année civile, le SAI est propriétaire (autre qu’un propriétaire exclu) d’un immeuble résidentiel, le SAI doit alors faire ce qui suit :

  • conformément au paragraphe 6(3), payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile, sauf si sa propriété de l’immeuble résidentiel est exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile;
  • conformément au paragraphe 7(1), produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile relativement à l’immeuble résidentiel.

D’un point de vue administratif, l’ARC utilise le terme « propriétaire assujetti » pour désigner une personne qui est un propriétaire (autre qu’un propriétaire exclu) d’un immeuble résidentiel au Canada au 31 décembre d’une année civile. Consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1, Introduction à la taxe sur les logements sous-utilisés, pour savoir qui est un propriétaire assujetti ou un propriétaire exclu. Veuillez noter que tous les avis relatifs à la taxe sur les logements sous-utilisés peuvent être consultés sur le site Web de l’ARC à l’adresse suivante : Canada.ca/arc-tlsu.

Lorsque le SAI est un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, il existe plusieurs situations où sa propriété de l’immeuble résidentiel peut être exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile. Les deux exemptions suivantes peuvent être accordées à certains SAI :

  • Exemption pour les nouveaux propriétaires – un propriétaire assujetti est exempté du paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile s’il est devenu propriétaire de l’immeuble résidentiel durant cette année civile et s’il n’a jamais été un propriétaire de l’immeuble dans les neuf années civiles précédentes. Consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN11, Exemption pour les nouveaux propriétaires, pour trouver de plus amples renseignements sur cette exemption.
  • Exemption pour les fiduciaires d’une fiducie canadienne déterminée – un propriétaire assujetti est exempté du paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés pour une année civile s’il est propriétaire de l’immeuble résidentiel uniquement en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée pour l’année civile. Consultez l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN4, Exemptions pour les sociétés de personnes, les fiducies et les personnes morales canadiennes déterminées, pour trouver de plus amples renseignements sur cette exemption.

Scénario 2

Dans le scénario 2, un SAI n’enregistre pas, à un bureau d’enregistrement, une ordonnance de faillite relativement à la totalité ou à une partie de tout bien réel (notamment un immeuble résidentiel) sur lequel un failli a un domaine ou intérêt. Toutefois, le SAI choisit de déposer une mise en garde ou un avis auprès du fonctionnaire responsable de l’enregistrement.

Bien que les biens de la personne en faillite soient passés et dévolus au SAI conformément à l’article 71 de la LFI, le SAI n’a pris aucune mesure pour que la propriété légale (le titre de propriété) de l’immeuble résidentiel lui soit transférée dans le système d’enregistrement des titres fonciers en vigueur. Par conséquent, le SAI ne serait pas une personne identifiée comme un propriétaire relativement à cet immeuble résidentiel en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers ou de tout autre système semblable en vigueur là où l’immeuble résidentiel est situé. Par conséquent, conformément à la définition de « propriétaire », le SAI n’est pas un propriétaire de l’immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés.

En d’autres termes, tant que le failli continue d’être identifié comme un propriétaire relativement à cet immeuble résidentiel en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers ou de tout autre système semblable en vigueur là où l’immeuble résidentiel est situé, il reste propriétaire de l’immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Il est à noter que, bien que le SAI du scénario 2 n’ait pas d’obligation en son propre nom de payer la taxe sur les logements sous-utilisés ou de produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile, le SAI peut néanmoins avoir des obligations en vertu de la partie 5 de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés de payer des montants et de produire des déclarations de la taxe sur les logements sous-utilisés pour le failli.

Scénario 3

Dans le scénario 3, un SAI n’enregistre pas, à un bureau d’enregistrement, une ordonnance de faillite relativement à la totalité ou à une partie de tout bien réel (notamment un immeuble résidentiel) sur lequel un failli a un domaine ou intérêt. En outre, le SAI, en tant que la personne à qui tous les biens réels du failli sont passés et dévolus, ne présente aucune demande auprès du bureau d’enregistrement pour être enregistré comme propriétaire des biens réels.

Bien que les biens de la personne en faillite soient passés et dévolus au SAI conformément à l’article 71 de la LFI, le SAI n’a pris aucune mesure pour que la propriété légale (le titre de propriété) de l’immeuble résidentiel lui soit transférée dans le système d’enregistrement des titres fonciers en vigueur. Ainsi, le SAI ne serait pas une personne identifiée comme un propriétaire relativement à cet immeuble résidentiel en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers ou de tout autre système semblable en vigueur là où l’immeuble résidentiel est situé. Par conséquent, conformément à la définition de « propriétaire », le SAI n’est pas un propriétaire de l’immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés.

En d’autres termes, tant que le failli continue d’être identifié comme un propriétaire relativement à cet immeuble résidentiel en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers ou de tout autre système semblable en vigueur là où l’immeuble résidentiel est situé, il reste propriétaire de l’immeuble résidentiel aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Il est à noter que, bien que le SAI du scénario 3 n’ait pas d’obligation en son propre nom de payer la taxe sur les logements sous-utilisés ou de produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile, le SAI peut néanmoins avoir des obligations en vertu de la partie 5 de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés de payer des montants et de produire des déclarations de la taxe sur les logements sous-utilisés pour le failli.

Renseignements supplémentaires

Le 31 octobre 2023, la ministre du Revenu national a annoncé que les propriétaires de bien réels assujettis à la TLSU auront jusqu’au 30 avril 2024 pour produire leurs déclarations et payer la TLSU pour l’année civile 2022 sans que des pénalités ou intérêts leur soient imposés.

Avis de non-responsabilité

Conformément aux qualifications et aux lignes directrices énoncées dans le mémorandum 1-4, Service de décisions et d’interprétations en matière d’accise et de TPS/TVH, l’interprétation ou les interprétations données dans la présente, y compris les renseignements supplémentaires, ne constituent pas une décision et ne lient pas l’ARC à l’égard d’une situation particulière. Des modifications futures à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, aux règlements ou à la politique d’interprétation de l’ARC pourraient avoir une incidence sur l’interprétation des renseignements supplémentaires fournis dans la présente.